產業助推區域發展 “洼地”空港潛力巨大

■易居企業集團·克而瑞分析師 周文彬

提起南寧市吳圩空港經濟區,很多人的第一印象便是“洼地”。從數據來看,空港板塊的確“洼地”特征明顯:今年1—7月,商品住宅成交均價排在南寧市40個板塊末位。

但這并不足以體現空港板塊近年來的發展。不可忽視的是,在產業發展的助推下,空港板塊樓市處于上升期,同時土地市場放量明顯,已展現出巨大的潛力。未來,成交表現長期處于末位的空港板塊,或在江南區乃至整個南寧激烈的板塊“排位賽”中實現后來居上。

●供求及庫存

成交量上升庫存壓力小,市場發展較健康

若單從空港板塊的商品住宅成交走勢來看,近10年雖有所波動,但整體明顯上升。

克而瑞數據顯示,2009年,空港板塊商品住宅成交面積為1.89萬㎡;2019年1—7月,空港板塊商品住宅成交面積已達11.96萬㎡。相比之下,空港板塊商品住宅成交量10年間翻了6倍。

不僅如此,空港板塊2019年1—7月的商品住宅成交面積已超過2018年全年成交量。簡言之,2019年,空港板塊商品住宅成交量將創下新高。

空港板塊商品住宅供應量同樣處于上升態勢。2019年1—7月,空港板塊商品住宅供應面積達14.27萬㎡。與2009年3.05萬㎡的供應面積相比,相當于漲了4.6倍。

從供求走勢方面看,空港樓市處于明顯的上升期。同時,由于去化持續上升,商品住宅庫存量及去化周期整體都在下降,庫存壓力較小。不過,由于供應也在持續攀升,空港的庫存并未吃緊,維持在相對合理的水平。

數據顯示,進入2019年,空港板塊商品住宅庫存量及去化周期下降尤為明顯。截至7月,空港板塊商品住宅庫存量為15.95萬㎡,去化周期(按照區域近12個月的去化率計算)為10.2個月。相比1月18.32萬㎡、22.3個月的庫存量及去化周期,下降明顯;庫存規模維持在8—12個月的去化周期,市場發展較為健康。

●價格對比

商品住宅成交均價處于末位,“洼地”特征明顯

雖然處于上升期,但空港仍屬于“洼地”,主要體現在板塊成交均價上。

數據顯示,今年1—7月,空港板塊商品住宅成交均價為5610元/㎡。這樣的價格水平,既明顯遠低于南寧全市成交均價(今年1—7月南寧市商品住宅成交均價為11695元/㎡);同時也處于南寧40個板塊的末位,與其他板塊的差距較大,是名副其實的“價格洼地”。

盡管如此,從空港板塊今年以來的商品住宅價格走勢情況看,整體穩中有升,展現出較大的潛力。數據顯示,今年7月,空港板塊商品住宅成交均價已悄然突破“6”字頭,達6016元/㎡。與1月均價5258元/㎡相比,呈現穩中上升的態勢。

●產品結構

產品面積段回歸剛需,品質不斷升級

空港板塊的發展潛力,不僅表現在供求量價及庫存的走勢上,還體現在產品結構的變化上。

2009—2011年,空港板塊商品住宅成交面積段集中在90~100㎡,產品定位剛需。到了2012—2015年,200㎡以上的別墅及普通住宅產品逐漸成為空港板塊的成交主力,產品逐漸偏向改善型。但從開發商的品牌來看,多為中小型本土房企。

2016年起,隨著綠港·陽光里、精通瑞城、盛天·領秀府、云星·錢隆御園等項目相繼入市,空港板塊商品住宅成交逐漸演變為以90~110㎡房源為主。

從數據來看,空港板塊近3年商品住宅成交面積段集中在90—110㎡,累計占比達42.73%,產品面積段逐漸從改善型的別墅及大戶型普通住宅回歸到剛需產品,這有利于提高項目去化速率。

不過,這并不意味著產品品質的下降。相反,由于這些項目普遍出自品牌房企之手,使得空港的產品品質得到提升。這些項目主打空港板塊此前少有的低密小高層住宅,居住舒適度高。部分項目還將裝修住宅產品帶到了空港,使得產品品質不斷升級。這同樣是促使板塊去化提升的重要因素之一。

接下來,廣西農墾聯合綠地、融創打造的項目以及振業、山湖海等房企旗下項目均會陸續入市,產品涵蓋高層、小高層等,將使空港板塊的物業類型更豐富。

其中,由廣西農墾和世界500強企業綠地聯合開發產城融合項目悅桂綠地新世界,占地2000余畝;由廣西農墾和融創聯合開發的文旅項目,占地約3000余畝。這兩個超級大盤或將為空港尤其是明陽片區帶來更為明顯的產品品質提升。

●土地市場

品牌房企搶灘進駐,今年將迎來供求高峰

近年來,南寧市吳圩空港經濟區的建設,在臨空經濟發展大浪潮中初顯成效,可謂產業助推區域發展。這也使得嗅覺敏銳的品牌房企紛至沓來,搶灘進駐空港板塊。

目前,廣西農墾、綠地、融創、云星、振業、盛天、綠港、精通、雅力富、山湖海等品牌企業均在空港板塊布局項目,其中更有體量高達2000余畝、3000余畝的大型項目。這些企業多為品牌房企,不乏世界500強企業,或將為空港發展帶來巨大潛力。

品牌房企的搶灘進駐,也得益于空港板塊持續走高的住宅用地(純住宅用地+商住地)供應,同時助推板塊住宅用地成交攀升。

2015年以前,空港板塊僅在2010年出現過地塊集中供應和成交。進入2015年,空港板塊住宅用地明顯放量,雖然存在波動,但整體供求呈上升態勢。2019年1—7月,空港板塊住宅用地成交總建面和供應總建面均為65.56萬㎡,為近10年最高,預計全年土地供求將達高峰。

與此同時,由于品牌房企搶灘進駐、整體供求持續上升,空港板塊住宅用地樓板價穩中有升。今年5月,山湖海拿下的GC2019-034號地塊樓板價達3060元/㎡,空港樓面地價突破“3”字頭。

■分析師點評

從價格看,空港板塊仍是“洼地”。但不可忽視的是,空港板塊商品住宅市場在供求量價和庫存走勢,以及產品結構、土地市場展現出強大的發展潛力。隨著后續白沙星光、五一路、經開區等板塊進入開發尾聲,空港有望在江南區的板塊競爭中后來居上,或在南寧樓市的板塊“排位賽”頭牌隊伍中占據一席之地。

(作者:周文彬)

評論一下
評論 0人參與,0條評論
還沒有評論,快來搶沙發吧!
最熱評論
最新評論
已有0人參與,點擊查看更多精彩評論

友情鏈接

手機客戶端
微信公眾號
微博
zaker南寧
X

中華人民共和國互聯網新聞信息服務許可證:4512007001

中華人民共和國互聯網出版許可證 新出網證(桂)字014號

廣播電視節目制作經營許可證編號:(桂)字第0230號

網警備案號:45010302000253

桂ICP備11003557 南寧新聞網版權所有

舉報電話:0771—5530647 郵箱:[email protected]

水果vs糖果在线客服
北京pk计划软件 发qq 福建快3下载 二分彩 北京pk10三码公式教程 排列三预测推荐 全天重庆时时计划手机软件 云南快乐十分玩法技巧 微信捕鱼游戏可以赚钱吗 北京pk10免费计划网站 体彩网七星彩开结果 江西时时开奖直播网 浙江20选5走势图风采网 神来湖北麻将 pc蛋蛋 2019水果机五种漏洞打法 彩票网提款要维护三天正常吗